Klimarisiko und Immobilienwerte gehören beim Hauskauf zusammen, lassen sich aber nicht auf eine einfache Rechnung reduzieren. Ein Haus am Wasser hat womöglich einen hohen Angebotspreis und erfordert zugleich teure Schutzmaßnahmen. Ein anderes liegt außerhalb bekannter Überschwemmungsflächen, hat jedoch eine abschüssige Zufahrt zum Keller. Beim Vergleich zählen neben dem Kaufpreis auch mögliche Schäden und die Versicherungsbedingungen. Betrachte die Gefährdung des Grundstücks getrennt vom Gebäudezustand: Auch bei einem frisch sanierten Haus kann Regenwasser durch die Kellerzufahrt eindringen.
Wie verändert Hochwasser den Immobilienwert?
Eine Untersuchung des deutschen Wohnungsmarkts nach dem Hochwasser im Juli 2021 stellte sinkende Hauspreise in unmittelbar betroffenen Regionen fest. In untersuchten Hochwasserrisikogebieten ohne direkte Betroffenheit fand sie dagegen keine Preisveränderung. Daraus lässt sich kein fester Abschlag für ein einzelnes Haus ableiten. Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass der Markt auf tatsächliche Schäden anders reagiert als auf eine ausgewiesene Gefährdung.
Die Entfernung zum nächsten Fluss reicht deshalb für einen Vergleich zweier Angebote nicht aus. Frage bei einem bereits überschwemmten Haus nach dem Umfang der Schäden und den ausgeführten Reparaturen. Eine erneuerte Kellerwand sagt wenig darüber aus, ob auch durchfeuchtete Dämmstoffe entfernt wurden. In der Preisverhandlung liefern dokumentierte Arbeiten und offene Mängel konkrete Anhaltspunkte. Die pauschale Behauptung, die ganze Gegend habe an Wert verloren, belegt dagegen keinen Sanierungsbedarf am Gebäude.
Klimarisiko und Immobilienwerte auf Grundstücksebene prüfen
Zwei Häuser in derselben Straße können Wasser unterschiedlich stark ausgesetzt sein. Das eine steht oberhalb der Fahrbahn, das andere hat eine tief liegende Garage. Starkregen trifft auch Gebäude, die nicht an einem Fluss liegen. Selbst außerhalb ausgewiesener Flussüberschwemmungsflächen fließt Regenwasser über das Grundstück zum Haus.
Ziehe für beide Kaufoptionen die verfügbaren Hochwassergefahrenkarten und Starkregenkarten heran. Bei der Besichtigung verrät das Gelände etwas, das eine frisch gestrichene Fassade nicht erkennen lässt. Ein Gefälle zum Gebäude führt Wasser an die Außenwand, und tiefe Lichtschächte bieten ihm weitere Eintrittswege. Frage nach früherem Wassereintritt, auch wenn daraus kein Versicherungsfall entstanden ist. Fotos solcher Ereignisse zeigen, welche Gebäudeseite betroffen war und wie hoch das Wasser dort stand.
Versicherungsschutz für zwei Häuser gegenüberstellen
Eine gewöhnliche Wohngebäudeversicherung deckt nicht automatisch jeden Schaden durch Naturereignisse. Überschwemmung und Rückstau gehören meist in einen zusätzlichen Elementarschadenschutz. Für den Vergleich zweier Immobilien genügt deshalb weder die Aussage des Verkäufers, das Haus sei versichert, noch die Höhe seines bisherigen Beitrags. Welche Leistungen und Bedingungen dir ein Versicherer für das Gebäude anbietet, musst du gesondert klären.
Hole vor einer verbindlichen Kaufentscheidung schriftliche Angebote mit demselben gewünschten Leistungsumfang ein. Neben dem Beitrag brauchen folgende Vertragsbedingungen Aufmerksamkeit:
- Welche Schäden durch Überschwemmung und Rückstau umfasst der Vertrag?
- Welchen Selbstbehalt musst du im Schadenfall selbst tragen?
- Welche Pflichten gelten für vorhandene Schutzeinrichtungen?
- Welche Ausschlüsse oder Wartezeiten enthält das Angebot?
Ein niedrigerer Beitrag geht oft mit einem höheren Eigenanteil einher. Die laufenden Ausgaben sinken dann zwar, im Schadenfall zahlst du jedoch mehr aus eigenen Mitteln.
Die Gefährdungsklasse vom einzelnen Gebäude unterscheiden
Versicherer verwenden zur Einordnung von Hochwassergefahren unter anderem das System ZÜRS. Dessen Klasse 1 bezeichnet Gebäude, die nach gegenwärtiger Lage nicht von Hochwasser größerer Gewässer betroffen sind. Diese Einstufung beschreibt eine bestimmte Gefahrenquelle und bietet keine Gewissheit, dass der Keller bei jedem Regen trocken bleibt. Wasser dringt auch über Lichtschächte oder eine tiefer liegende Zufahrt ein.
Wenn zwei Angebote unterschiedliche Einstufungen haben, lass dir erklären, auf welche Gebäudedaten sich die jeweilige Auskunft bezieht. Auch bei gleicher Klasse unterscheiden sich Bauweise und Geländehöhe. Ein ausgebautes Untergeschoss mit empfindlichen Bodenbelägen verursacht bei Wassereintritt andere Schäden als ein einfacher Lagerkeller. Die versicherungsbezogene Einstufung bildet die Nutzung dieser Räume nicht vollständig ab. Das betrifft einen im Exposé als Arbeitszimmer gezeigten Keller ebenso wie einen dort untergebrachten Heizraum. Mit Blick auf europäische Klimavorgaben und ihre finanziellen Folgen für Wohneigentümer lesen Hauskäufer auch rapportnu.se
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Vorhandenen Schutz gegen nachträglichen Umbau abwägen
Ein Haus mit vorhandenen Schutzvorrichtungen hat gegenüber einem ungeschützten Gebäude einen praktischen Vorteil. Dafür müssen die Einrichtungen allerdings zum Gebäude passen und funktionieren. Bei Rückstauschäden gefährden fehlende oder nicht funktionstüchtige Rückschlagklappen den Versicherungsschutz. Ob ein sichtbarer Einbau die Vertragsbedingungen erfüllt, hängt auch von seinem technischen Zustand ab.
Bitte bei der Besichtigung um Wartungsnachweise und lass unklare Einrichtungen fachlich beurteilen. Beim anderen Haus ohne Schutz stellt sich zunächst die Frage, welche Nachrüstung technisch möglich ist. Die Kosten hängen etwa davon ab, ob Leitungen zugänglich sind oder Böden geöffnet werden müssen. Eine erforderliche Anlage braucht außerdem ausreichend Platz. Solange der Umfang des Umbaus nur auf einer mündlichen Einschätzung beruht, bleibt offen, welchen Teil der Arbeiten ein Preisnachlass tatsächlich finanzieren würde. Die Kosten, zu deren Zusammenhang mit europäischen Klimavorgaben für Wohneigentümer du hier weiterlesen kannst, verdienen auch bei der langfristigen Planung Aufmerksamkeit.
Kellerfläche gegen weniger empfindliche Wohnfläche rechnen
Ein Haus wirkt im Exposé großzügig, wenn der Keller als zusätzliche Nutzfläche erscheint. Beim Vergleich mit einem kleineren Haus ohne Keller kommt es darauf an, wie du diese Räume verwenden kannst. Räume unter Geländeniveau stellen andere Anforderungen an den Schutz vor Wasser. Befinden sich dort wertvolle Einbauten oder Teile der Haustechnik, reicht ein Schaden möglicherweise über neue Wandfarbe hinaus. Dann fallen unter Umständen auch Kosten für die Reinigung und den Ersatz technischer Anlagen an.
Ordne deshalb jeder Kellerfläche eine konkrete Nutzung zu. Ein Raum für wenig empfindliche Gegenstände lässt sich anders bewerten als ein vollständig eingerichtetes Büro. Auch die Ursache eines Wasserschadens spielt für die Deckung eine Rolle: Grundwasser, das nicht an die Oberfläche gelangt, ist bei der beschriebenen Überschwemmungsdeckung nicht versichert. Feuchtigkeit durch drückendes Grundwasser fällt damit nicht unter denselben Schutz wie eine versicherte Überschwemmung durch Regenwasser.
Kaufpreis und finanzielle Tragfähigkeit getrennt vergleichen
Eine günstigere Immobilie mit erhöhtem Wasserrisiko muss finanziell nicht besser zu dir passen. Zum vereinbarten Preis können Umbaukosten kommen, während die Versicherungsprämie laufend anfällt. Im Schadenfall wird möglicherweise ein Eigenanteil fällig. Solche Ausgaben verteilen sich nicht gleichmäßig über die Jahre. Ein größerer Umbau kurz nach dem Kauf kann zeitlich mit ohnehin geplanten Arbeiten an Bad oder Dach zusammentreffen.
Stelle für beide Häuser dieselben Kostenarten gegenüber und trenne belastbare Angebote von offenen Positionen. Für ungeklärte Arbeiten brauchst du finanziellen Spielraum; ein frei geschätzter Pauschalbetrag ersetzt kein Angebot. Lässt die Finanzierung schon ohne Schäden kaum Reserven, belastet ein hoher Selbstbehalt das verfügbare Budget stark. Bei einer vermieteten Immobilie fällt nach einem Schaden außerdem ein Teil der Mieteinnahmen aus. Ob der Versicherer dafür aufkommt, hängt vom Schaden und vom vereinbarten Versicherungsschutz ab.
Den späteren Verkauf schon beim Kauf mitdenken
Wie stark ein bestimmtes Klimarisiko den Verkaufspreis in vielen Jahren beeinflusst, lässt sich für ein einzelnes Haus nicht zuverlässig vorhersagen. Du kannst aber dafür sorgen, dass spätere Interessenten den Zustand besser beurteilen können. Dokumentierte Reparaturen machen nachvollziehbar, was nach einem Wasserschaden tatsächlich erneuert wurde. Wartungsbelege zeigen, wann jemand eine vorhandene Schutzeinrichtung zuletzt geprüft hat. Eine Besichtigung ersetzen solche Nachweise nicht, sie geben aber Auskunft über Arbeiten, die unter Putz oder im Boden liegen.
Eine längere Maßnahmenliste allein spricht noch nicht für das besser geschützte Haus. Die Arbeiten müssen zum jeweiligen Problem passen und fachlich belegt sein. Lass dir die Unterlagen vor dem Kauf übergeben und bewahre eigene Rechnungen mit Leistungsbeschreibung auf. Bei späteren Fragen zum Keller kannst du damit belegen, wann die Sanierung stattfand und welche Arbeiten an den betroffenen Bauteilen ausgeführt wurden.